Isoler par l’extérieur sur le terrain voisin ?

Réponse des services Voirie et Droit des Sols de la métropole de Rennes (35).

Pour le débord en limite séparative de propriété (privée), le décret n°2022-926 du 23 juin 2022 définit les modalités d’application de l’article L.113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation, introduit par la loi Climat et résilience du 22 août 2021 afin de rendre possible l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) lorsqu’il est nécessaire d’empiéter sur le fonds voisin pour la réaliser. Un dossier d'autorisation d'urbanisme doit être déposé en mairie pour obtenir l'accord avant de démarrer les travaux. En outre, il est prévu « un droit de surplomb du fonds voisin de 35 cm au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'ITE ne peut être réalisé qu'à 2 m au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure ». Dans tous les cas, une « indemnité préalable » est due au propriétaire du fonds surplombé : elle est à négocier à l’amiable en première instance entre propriétaires, puis notifiée chez le notaire ou sur une décision de justice au tribunal d’instance.

Avant de commencer les travaux, vous devez impérativement notifier au propriétaire du fonds voisin votre intention de réaliser une ITE. Ce dernier a un droit de recours ouvert de pendant six mois à compter de cette notification. En revanche, si le propriétaire du fonds surplombé obtient un jour une « autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation », les frais de cette dépose vous incombent.

Concernant le surplomb de votre ITE sur le domaine public, il vaut mieux se référer en premier lieu aux documents d’urbanisme en vigueur dans votre commune pour voir s’il n’y a pas de limitation liée, par exemple, au patrimoine bâti d’intérêt local (article L.151.19 du Code de l’urbanisme) ou protégé par un classement ou une inscription aux Monuments historiques. Ensuite, c’est un règlement municipal ou intercommunal qui pose le cadre. Il peut donc varier d’une commune à l’autre. Par exemple, le Règlement de voirie métropolitain rennais stipule que les ITE [qui sont considérées comme des débords, ndlr] sont possibles dans toutes les rues lorsqu’elles ne dépassent pas 20 cm, et ce jusqu’à environ 10 cm en pied de façade. En revanche, au-delà et jusqu’à 30 cm d’épaisseur, il faut que les trottoirs conservent, après travaux, une largeur supérieure à 2,20 m pour l’accessibilité des personnes à mobilité réduite et que la distance de la voie jusqu’à la façade en face soit égale ou supérieure à 8 m.